Al legalizarlo consigues esta serie de ventajas:
- Eliminación riesgo de orden de derribo por no cumplimiento de normas.
- Eliminación dificultades para contratación de servicios de suministro de agua, luz y saneamiento de aguas residuales.
- Eliminación dificultades para la contratación de préstamos hipotecarios asociados a la construcción o posibilidad de obtener subvenciones y reconocimiento en redes de alojamiento rural y/o ayudas a actividades agrícolas y/o ayudas para ahorro energético e instalación de energías renovable.
- Mejores condiciones de venta eventual de la vivienda o construcción.
- Para proyectos de vivienda Arquitecto/a y Arquitecto/a Técnico/a. Los arquitectos firman el proyecto básico y ejecutivo. Los arquitectos técnicos son responsable control de ejecución de la obra, control de calidad y muy a menudo se encargan de la coordinación de seguridad y salud de la obra.
- Para proyectos de otros usos es posible que se pueda pedir Licencia y Permiso de obra solo con arquitecto/a técnico/a (o incluso sin técnicos), dependerá de la dimensión/envergadura del edificio y/o de los requerimientos Municipales y/o de la Comunidad Autónoma.
- Para proyectos de actividades diferentes al uso vivienda puede ser necesaria la presentación de proyecto de actividad que normalmente es redactado por ingeniero industrial, e ingeniero técnico industrial, aunque puede ser también redactado por arquitecto/a.
Así por ejemplo, el análisis de las calidades del terreno (roca, arenas, arcilla, etc.) determinará las condiciones de cimentación del edificio. Este análisis es ahora obligatorio y se realiza en fase de proyecto, pero conviene tener en cuenta que terrenos inestables y de gran pendiente pueden afectar considerablemente el coste de nuestro edificio. Es posible averiguar estas características antes de comprar el terreno observando y pidiendo información a la gente del lugar.
2. REÚNE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN EN TU TERRENO
Las normativas urbanísticas definen la tipología del terreno y, en función de ésta, las condiciones de edificación: volúmenes, superficie edificable, superficie cubierta, muchas veces la tipología de las cubiertas y de los materiales de acabado, distancias mínimas y servicios de urbanización existentes y/o necesarios para realizar la construcción (agua, luz, saneamiento aguas). El Ayuntamiento es el referente para enterarse de la normativa urbanística de aplicación para “resolver” nuestro caso particular. Las condiciones urbanísticas difieren en cada ayuntamiento y en cada comunidad autónoma. Esta información es absolutamente prioritaria ya que define en gran medida las posibilidades y los costes de nuestro proyecto. Infórmate bien de las condiciones normativas locales, cuenta con la colaboración de los técnicos y el personal de las instituciones desde el principio.
Antes de empezar a construir:
3. VALORA LAS ALTERNATIVAS POSIBLES
Decide el uso de la construcción, vivienda, casa de aperos… La decisión del tipo de estructura está relacionada con las dimensiones y forma de la construcción, aparte de la mejor o peor adaptación a la normativa para conseguir los permisos. Estudia los diferentes sistemas constructivos dependiendo de la estructura que hayas elegido. Elige entre los posibles materiales teniendo en cuenta sobre todo su naturaleza, lugar de procedencia y su cabida en la normativa.
4. REÚNE Y HAZ UNA LISTA DE PERSONAS Y RECURSOS DISPONIBLES (técnicos, redes, libros, etc.) Considera con cuidado todas las opciones y recursos disponibles para conseguir tus objetivos; asociaciones, entidades locales de soporte, personas con experiencia en autoconstrucción, complicidades con vecinos, técnicos, etc. Investigar sobre las experiencias de otros te dará mucha información para poder esquivar algunos errores o encontrar caminos ya despejados.
5. OBTENCIÓN DE LA AUTORIZACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN
El proceso de autorización a la construcción necesita en muchos casos (especialmente en terrenos rústicos) de la probación de la institución de grado superior (comarca y/o comunidad autónoma). Estos son las fases:
–Elaboración Proyecto Básico por parte de Arquitecto/a (u otros técnicos con estas competencias: ingenierios industriales, de obras públicas, etc): Definición de superficies/volúmenes y cumplimiento de normativa urbanística.
–Presentación Proyecto Básico al Ayuntamiento para obtención licencia de obra.
-El Ayuntamiento otorga la licencia de obra (en caso de terreno Rústico se necesita aprobación de Comunidad Autónoma).
–Presentación Proyecto de Ejecución para obtención Permiso de Obra: definición estructura, instalaciones, detalles , justificación de la Normativa de Obligado Cumplimiento y Plan de Seguridad y Salud.
–¡¡El Ayuntamiento otorga el Permiso de Obras !!
Notas sobre el proceso:-El proceso en sus líneas generales no varía según Comunidades y/o Ayuntamientos, lo que puede variar, y mucho, son los requerimientos que el proyecto tiene que recoger y justificar.- En terrenos rústicos normalmente la normativa es más exigente: se necesita justificar gestión de aguas residuales y fuentes de energía que se utilizaran en la edificación, muy a menudo hay limitaciones en uso de materiales de carácter paisajístico. En caso de terreno rústico el proceso de aprobación es normalmente más lento, ya que el proyecto tiene que pasar por aprobación de la Comunidad Autónoma y no solamente de el Ayuntamiento.
– En caso de proyectos de usos que no sean vivienda puede ser necesario realizar otro proyecto para autorizar el uso que se quiere dar a nuestro edificio.
Durante el desarrollo del proyecto y la obra:
6. EL PROYECTO Y LA NORMATIVA:
En la distribución habrá que tener en cuenta las dimensiones mínimas requeridas para uso querido (superficie, ventilación, aberturas, puertas, chimeneas, instalaciones, etc). Para el uso vivienda, las dimensiones están establecidas según normativa de la comunidad autónoma.
Se tiene que justificar el cumplimiento de prestaciones requeridas a los materiales y estructuras, como las definidas en Código Técnico de la Edificación. Para justificar las prestaciones se realizan cálculos, y empresas productoras de materiales suministran certificados. En el caso de materiales que no son “productos” como la paja y la tierra, los técnicos (arquitecto y arquitecto técnico) pueden justificar las prestaciones utilizando referencias de ensayos realizados en otros países así como experiencia y estudios propios.
El hecho de que no existan sistemas de certificación de la calidad y prestaciones de estos materiales alternativos es una gran barrera para la mayor difusión y uso de estos materiales: no tener certificados significa que los técnicos tienen que conocer y/o confiar mucho en el material, los seguros no cubren fácilmente problemas que puedan surgir en el uso de estos materiales.
7. SEGURIDAD EN LA OBRA:
Hay que responder a las normas que regulan la seguridad en obra, así como la cobertura (“seguridad social”) de las personas implicadas en la obra. Los autoconstructores en esta fase reúnen la condición de promotor y constructor y son responsables hacia terceros de que la construcción se realice correctamente, así como de los daños que puedan llegar a producirse a las personas que acceden al lugar de la obra y/o daños a terceros creados por la obra misma.
Los técnicos tienen que velar por la correcta ejecución de la obra según proyecto.
Una vez finalizada la obra:
8. PROCESO DE LEGALIZACIÓN DE OBRA YA EJECUTADA.
Al finalizar la obra se presenta la documentación a Comunidad Autónoma y Ayuntamiento para autorización uso: Cédula de habitabilidad y/o Proyecto de actividades. La documentación a presentar es la misma. Los técnicos necesitarán tener una buena documentación de la obra y/o realizar catas y pruebas para comprobar la calidad de ejecución de todos los elementos y/o cumplimiento de la normativa de la obra realizada. Puede darse la situación de “imposibilidad” de legalización si el edificio realizado no cumple con normativa urbanística.
Bueno esperamos que os sea útil esta información si os surge alguna pregunta no dudéis en comentárnosla ¡Disfrutad de vuestra autoconstrucción!
Os adjuntamos documentación a tener en cuenta. Recordad que cada ayuntamiento, comunidad autónoma o comarca tiene una normativa y requerimientos diferentes. Aquí tenéis los de Alicante, desde donde escribimos este artículo:
Ayuntamiento de Alicante
- Plan General Municipal de Ordenación de Alicante
- Calificación
- Clasificación del suelo
- Código técnico (parte I)
- Certificado de final de obra
- Podéis obtener más información en la Gerencia Municipa de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante
Casas de paja Imágenes:
Desescribir La imagen de la portada es del blog nuestracasadepaja
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muy intersante,me gustaria preguntar cuanto tiempo disponible se puede tener para construirse una casa,creo que solo dan tres años.
si vamos construyendo a un ritmo mas lento que se podria hacer?
Gracias Alberto! Y muy buena pregunta, es un caso común en la autoconstrucción. Como dices, la licencia suele dar un plazo de 3 años. Esto es así porque la licencia declara que tienes derecho a construir de la manera que has presentado en el proyecto porque está acorde con el Plan Urbanístico vigente. Digamos que no es un derecho para toda la vida porque el Plan puede cambiar y que tu proyecto ya no se ajuste a él. Pero la caducidad de la licencia no opera automáticamente sino que tiene declararse y tramitarse, exige que ya no tuviérais voluntad de construir y aunque estuvierais inactivos se han de ponderar los hechos. Por otro lado, para aseguraros, podéis pedir una prórroga antes de que se declare la caducidad de la licencia con vuestros motivos y el Ayuntamiento no podrá declarar la caducidad sin previamente pronunciarse sobre la prórroga solicitada.
Espero haberte ayudado 🙂
Hola Amigos
Quiero hacer una autoconstrucción de una casa de dos plantas más ático bajo tejado, pero lo quiero hacer en varias faces y con estructura metálica, hay algún compañero en Málaga, yo tengo mucha experiencia en instalaciones industriales, pero me gustaría escuchar los consejos de alguna persona que conozca el proceso en Málaga capital
Saludos y ánimos con el palustre
Hola José Antonio
Nosotros no conocemos casos concretos en Málaga, pero animamos a todo el que quiera comentar su experiencia en Autoconstrucción en Málaga y también en otros lugares. Un saludo
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Los Ingenieros Técnicos Industriales también podemos firmar proyectos para edificios de uso industrial. Tenemos las mismas competencias que un Industrial sólo limitadas en proyectos muy grandes que no sean de nuestra especialidad. Lo que nos hace ideales para ese tipo de encargos.
Lo siento pero me he tenido que hacer un poco de publicidad 🙂
Saludos.
Sí! tienes razón, lo hemos añadido en el propio artículo 🙂 Aunque pronto tendremos que actualizarlo de nuevo si se aprueba la nueva Ley de servicios profesionales…
Lo que queríamos transmitir es que lo esencial es tener asesoramiento de personas con experiencia en los procesos de autoconstrucción y, a ser posible, con experiencia en las técnicas constructivas y sistemas que se van a usar. Pero, además es importante contar con la información sobre las normativas, el CTE, etc, para no tener problemas en lo legal y, aunque a veces nos pese, es necesario firmar y visar algunos trámites por parte de técnicos con esas competencias. Para esto último, y en el caso de viviendas unifamiliares o edificios pequeños, hay muchos profesionales “atribuidos”, como tú dices, no sólo los arquitectos. De hecho no he añadido a los agrónomos y a otros porque ahora no estoy segura, pero creo que también podrían firmar en algún caso.
Saludos!
¡Por supuesto! Y yo quería resaltar que la autoconstrucción también se puede dar en edificios industriales. Me gusta la idea de construye tu propia fábrica y ya la llenaremos de impresoras 3D, brazos robots ligeros, carretillas automáticas…
¡Un saludo!
PD: No me deja anidar más comentarios, hay algún problema de tamaños en el CAPTCHA que no me deja escribir, aunque igual es sólo cosa de mi navegador.
Uuuaaaau! una imagen fascinante!
pd: lo apuntamos y pasamos aviso al “amigo informático”, yo había notado algo en el captcha y también pensaba que era cosa mía… mmm.. Gracias por avisar!
Tengo mucha experiencia en la autoconstrucción como docente, se que el sueño de la casa propia no lo es sino una realidad.
Una familia no debería decir ¿puedo hacer mi casa? Si no, debo hacer mi casa, con mis propias manos, como la hace el Hornero.
Un cordial saludo y a sus órdenes por cualquier consulta que la daré con mucho gusto.
Arriba ese ánimo y manos a la obra.
Daniel Esmite
Gracias Daniel por tu disposición, en breve sacaremos distintas técnicas constructivas con materiales naturales y estaremos encantados de contar con tu experiencia y consejo. En mimbrea, mediante nuestras paso a paso e informes técnicos, tratamos de poner a disposición de nuestros lectores información traducida sobre eficiencia, ecoconstrucción y sostenibilidad, en casos prácticos, para que como tú decías, sean ellos los que realicen sus casas o estén bien informados a la hora de tomar decisiones sobre ellas. Te esperamos por mimbrea. Un saludo
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