Al legalizarlo consigues esta serie de ventajas:
- Eliminación riesgo de orden de derribo por no cumplimiento de normas.
- Eliminación dificultades para contratación de servicios de suministro de agua, luz y saneamiento de aguas residuales.
- Eliminación dificultades para la contratación de préstamos hipotecarios asociados a la construcción o posibilidad de obtener subvenciones y reconocimiento en redes de alojamiento rural y/o ayudas a actividades agrícolas y/o ayudas para ahorro energético e instalación de energías renovable.
- Mejores condiciones de venta eventual de la vivienda o construcción.
- Para proyectos de vivienda Arquitecto/a y Arquitecto/a Técnico/a. Los arquitectos firman el proyecto básico y ejecutivo. Los arquitectos técnicos son responsable control de ejecución de la obra, control de calidad y muy a menudo se encargan de la coordinación de seguridad y salud de la obra.
- Para proyectos de otros usos es posible que se pueda pedir Licencia y Permiso de obra solo con arquitecto/a técnico/a (o incluso sin técnicos), dependerá de la dimensión/envergadura del edificio y/o de los requerimientos Municipales y/o de la Comunidad Autónoma.
- Para proyectos de actividades diferentes al uso vivienda puede ser necesaria la presentación de proyecto de actividad que normalmente es redactado por ingeniero industrial, e ingeniero técnico industrial, aunque puede ser también redactado por arquitecto/a.
Así por ejemplo, el análisis de las calidades del terreno (roca, arenas, arcilla, etc.) determinará las condiciones de cimentación del edificio. Este análisis es ahora obligatorio y se realiza en fase de proyecto, pero conviene tener en cuenta que terrenos inestables y de gran pendiente pueden afectar considerablemente el coste de nuestro edificio. Es posible averiguar estas características antes de comprar el terreno observando y pidiendo información a la gente del lugar.
2. REÚNE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN EN TU TERRENO
Las normativas urbanísticas definen la tipología del terreno y, en función de ésta, las condiciones de edificación: volúmenes, superficie edificable, superficie cubierta, muchas veces la tipología de las cubiertas y de los materiales de acabado, distancias mínimas y servicios de urbanización existentes y/o necesarios para realizar la construcción (agua, luz, saneamiento aguas). El Ayuntamiento es el referente para enterarse de la normativa urbanística de aplicación para “resolver” nuestro caso particular. Las condiciones urbanísticas difieren en cada ayuntamiento y en cada comunidad autónoma. Esta información es absolutamente prioritaria ya que define en gran medida las posibilidades y los costes de nuestro proyecto. Infórmate bien de las condiciones normativas locales, cuenta con la colaboración de los técnicos y el personal de las instituciones desde el principio.
Antes de empezar a construir:
3. VALORA LAS ALTERNATIVAS POSIBLES
Decide el uso de la construcción, vivienda, casa de aperos… La decisión del tipo de estructura está relacionada con las dimensiones y forma de la construcción, aparte de la mejor o peor adaptación a la normativa para conseguir los permisos. Estudia los diferentes sistemas constructivos dependiendo de la estructura que hayas elegido. Elige entre los posibles materiales teniendo en cuenta sobre todo su naturaleza, lugar de procedencia y su cabida en la normativa.
4. REÚNE Y HAZ UNA LISTA DE PERSONAS Y RECURSOS DISPONIBLES (técnicos, redes, libros, etc.) Considera con cuidado todas las opciones y recursos disponibles para conseguir tus objetivos; asociaciones, entidades locales de soporte, personas con experiencia en autoconstrucción, complicidades con vecinos, técnicos, etc. Investigar sobre las experiencias de otros te dará mucha información para poder esquivar algunos errores o encontrar caminos ya despejados.
5. OBTENCIÓN DE LA AUTORIZACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN
El proceso de autorización a la construcción necesita en muchos casos (especialmente en terrenos rústicos) de la probación de la institución de grado superior (comarca y/o comunidad autónoma). Estos son las fases:
–Elaboración Proyecto Básico por parte de Arquitecto/a (u otros técnicos con estas competencias: ingenierios industriales, de obras públicas, etc): Definición de superficies/volúmenes y cumplimiento de normativa urbanística.
–Presentación Proyecto Básico al Ayuntamiento para obtención licencia de obra.
-El Ayuntamiento otorga la licencia de obra (en caso de terreno Rústico se necesita aprobación de Comunidad Autónoma).
–Presentación Proyecto de Ejecución para obtención Permiso de Obra: definición estructura, instalaciones, detalles , justificación de la Normativa de Obligado Cumplimiento y Plan de Seguridad y Salud.
–¡¡El Ayuntamiento otorga el Permiso de Obras !!
Notas sobre el proceso:-El proceso en sus líneas generales no varía según Comunidades y/o Ayuntamientos, lo que puede variar, y mucho, son los requerimientos que el proyecto tiene que recoger y justificar.- En terrenos rústicos normalmente la normativa es más exigente: se necesita justificar gestión de aguas residuales y fuentes de energía que se utilizaran en la edificación, muy a menudo hay limitaciones en uso de materiales de carácter paisajístico. En caso de terreno rústico el proceso de aprobación es normalmente más lento, ya que el proyecto tiene que pasar por aprobación de la Comunidad Autónoma y no solamente de el Ayuntamiento.
– En caso de proyectos de usos que no sean vivienda puede ser necesario realizar otro proyecto para autorizar el uso que se quiere dar a nuestro edificio.
Durante el desarrollo del proyecto y la obra:
6. EL PROYECTO Y LA NORMATIVA:
En la distribución habrá que tener en cuenta las dimensiones mínimas requeridas para uso querido (superficie, ventilación, aberturas, puertas, chimeneas, instalaciones, etc). Para el uso vivienda, las dimensiones están establecidas según normativa de la comunidad autónoma.
Se tiene que justificar el cumplimiento de prestaciones requeridas a los materiales y estructuras, como las definidas en Código Técnico de la Edificación. Para justificar las prestaciones se realizan cálculos, y empresas productoras de materiales suministran certificados. En el caso de materiales que no son “productos” como la paja y la tierra, los técnicos (arquitecto y arquitecto técnico) pueden justificar las prestaciones utilizando referencias de ensayos realizados en otros países así como experiencia y estudios propios.
El hecho de que no existan sistemas de certificación de la calidad y prestaciones de estos materiales alternativos es una gran barrera para la mayor difusión y uso de estos materiales: no tener certificados significa que los técnicos tienen que conocer y/o confiar mucho en el material, los seguros no cubren fácilmente problemas que puedan surgir en el uso de estos materiales.
7. SEGURIDAD EN LA OBRA:
Hay que responder a las normas que regulan la seguridad en obra, así como la cobertura (“seguridad social”) de las personas implicadas en la obra. Los autoconstructores en esta fase reúnen la condición de promotor y constructor y son responsables hacia terceros de que la construcción se realice correctamente, así como de los daños que puedan llegar a producirse a las personas que acceden al lugar de la obra y/o daños a terceros creados por la obra misma.
Los técnicos tienen que velar por la correcta ejecución de la obra según proyecto.
Una vez finalizada la obra:
8. PROCESO DE LEGALIZACIÓN DE OBRA YA EJECUTADA.
Al finalizar la obra se presenta la documentación a Comunidad Autónoma y Ayuntamiento para autorización uso: Cédula de habitabilidad y/o Proyecto de actividades. La documentación a presentar es la misma. Los técnicos necesitarán tener una buena documentación de la obra y/o realizar catas y pruebas para comprobar la calidad de ejecución de todos los elementos y/o cumplimiento de la normativa de la obra realizada. Puede darse la situación de “imposibilidad” de legalización si el edificio realizado no cumple con normativa urbanística.
Bueno esperamos que os sea útil esta información si os surge alguna pregunta no dudéis en comentárnosla ¡Disfrutad de vuestra autoconstrucción!
Os adjuntamos documentación a tener en cuenta. Recordad que cada ayuntamiento, comunidad autónoma o comarca tiene una normativa y requerimientos diferentes. Aquí tenéis los de Alicante, desde donde escribimos este artículo:
Ayuntamiento de Alicante
- Plan General Municipal de Ordenación de Alicante
- Calificación
- Clasificación del suelo
- Código técnico (parte I)
- Certificado de final de obra
- Podéis obtener más información en la Gerencia Municipa de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante
Casas de paja Imágenes:
Desescribir La imagen de la portada es del blog nuestracasadepaja
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Hola: Quería preguntar una duda que me ayudaría mucho si me la despejaran.
Estamos autoconstruyendo una casa y el arquitecto nos ha dado toda la documentación para presentarla en el ayuntamiento y pedir la licencia de obra (residuos, proyecto, etc…) Pero dice que tenemos que buscar un constructor que firme como que él ha hecho la casa. ¿No es posible presentar esto sin este papel, ya que la casa la vamos a hacer toda nosotros?
Muchas gracias de antemano.
Hola Elena, mírate este artículo que creo que resolverá tu duda: http://www.mimbrea.com/autoconstruccion-apertura-de-centro-de-trabajo-seguridad-y-salud-y-otros-requisitos-legales/
Saludos!
Pingback: Autoconstrucción: apertura de centro de trabajo, seguridad y salud y otros requisitos legales | mimbrea
Hola, me gustaría saber si hay alguna subvención para la autoconstrucción de tu propia vivienda particular.
Si fuese así dónde debo dirigirme para solicitarla y también que necesito saber para comprar un terreno urbano, que debo saber soy totalmente nueva e inexperta y no quiero tener duda alguna.
Vivo en Sevilla, pero la población en la vivo se llama Montequinto.
Saludos.
Hola Mari, para comprar un terreno urbano para autoconstrucción no hay en principio ningún requisito especial. Si es urbano y está urbanizado, es un solar y puedes construir en él con los trámites y licencias normales de los que te puedes informar en tu ayuntamiento.
Sobre las subvenciones y ayudas, la Junta de Extremadura sí que tiene una línea de ayudas espécifica para vivienda autopromovida (lo puedes ver aquí) pero no me consta que en Andalucía haya algo similar. Aunque sí hay ayudas a rehabilitación.
De lo que sí podrás beneficiarte es de reducciones en el IRPF, pero las cantidades y condiciones son distintas para cada comunidad autónoma así que lo mejor es que lo consultes con tu asesor. Por otro lado, hay algunas entidades bancarias que tienen líneas de préstamo hipotecario específicas para la autopromoción que quizá te interesen.
Espero haberte ayudado. Saludos!
Hola, me gustaría saber que tengo que tener en cuenta a la hora de comprar un terreno que requisitos hay, y también si hay algún tipo de subvenciones para la construcción de tu casa.
Yo vivo en Sevilla de ser así dónde tengo que dirigirme.
Saludos,
Hola Mari!, puedes ver este artículo sobre terrenos para bioconstrucción y autoconstrucción: Terreno para bioconstrucción, ¿cuál es el más adecuado?
Si tienes más dudas puedes consultarnos aquí
Saludos!
Buenas, querría preguntaros si habéis tenido que solicitar la apertura de centro de trabajo. ¿que pasaría si se pasara un inspector de trabajo y viera trabajar a algún amigo que este en el paro echando una mano?. Voy a realizar una y me inquietan esas cosas.
gracias, la informacion ha sido genial.
saludo
Hola Jose Manuel, una pregunta muy interesante. Gracias a otra ecohabitante que nos preguntaba algo similar hemos descubierto, con nuestra red de expertos, que para autoconstrucción puede no hacer falta abrir centro de trabajo. Te envío los detalles al email y
pronto publicaremos un artículo para el restoaquí puedes ver el artículo donde lo explicamos. Saludos!En mi pueblo se creó una cooperativa de viviendas de autoconstrucción , con su proyecto, se urbaniza por parte del ayuntamiento y nos acogimos a una subvención por el solar nos dieron a cada unos somos 120 viviendas y recibimos 600.000 ptas por el solar y 1,600.000 para el material de construcción de mi casa es decir recibimos 2,200.000 ptas cada vivienda y me lo ingresa en la cuenta de la cooperativa, pero los expedientes eran individualizados yo y cada uno firma su subvención del gobierno de canarias , mi pregunta es debemos abonar de la subvención recibida para mi casa a la hacienda pública al guna cuantía, ya que yo mi casa es de vpo vivienda dxe protección oficial
Normalmente todas las subvenciones están sujetas al impuesto sobre la renta. Mírate este artículo de la agencia tributaria: http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/La_Agencia_Tributaria/Campanas/Renta_2012/_INFORMACION/Novedades/He_recibido_una_subvencion___Como_se_si_esta_exenta___Como_tengo_que_declararla___Como_modifico_el_borrador_.shtml Sin embargo, como bien dice ahí es importante que lo consultes para tu subvención en concreto. Lo mejor con el ente que las concede pero también con tu asesor para saber cómo declararla en caso de tener que hacerlo finalmente.
Hola, He conocido vuestra web y he descargado el manual de “Los 7 passos para hacerte tu casa”. Me parece muy interesante pero tengo dudas. Hemos comprado un terreno urbano y la normativa municipal nos ha obligado a presentar un proyecto de vivienda (realizado por un arquitecto ) para poder instalar una caseta de madera para guardar el material y otros utensilios. Nosotros hemos acondicionado esta caseta para vivienda pero como no tiene los metros mínimos, paredes de doble camara, etc. que exige la Generalitar para considerarla habitable, pues nos obligan en el plazo máximo de 4 años (ya han pasado dos) a construir la vivienda principal que figura en el proyecto. Nuestro presupuesto no alcanza para los gastos de esta vivienda y, además, nos gustaría mucho que fuera ecologica como la que tenemos ahora, de madera y con luz solar.
Mi pregunta es: El proyecto nos serviría si hicieramos la casa de paja, ya que los materiales y el tipo de construcción sería distinto del que figura en el proyecto? Podemos exigir al Ayuntamiento que estamos en nuestro derecho de que nos permitan este tipo de construcción ? A qué normativa o ley nos podemos acoger y qué passos debemos seguir?
Gracias por vuestra labor.
Gemma Muñoz
Hola Gemma, se nos pasó este comentario. A ver si aún así te podemos ayudar. Que se os permita la construcción de paja no depende del ayuntamiento, sino de que un técnico os firme el proyecto y pueda visarse. El ayuntamiento lo que os da es la licencia de obra y vigila que el proyecto esté conforme a la normativa urbanística vigente y aplicable en ese terreno. Así que si se mantiene la ocupación de suelo, alturas, etc de la casa ellos no os pondrán problemas, imagino. Ain tener todos los datos, me temo que tendréis que hacer otro proyecto, o al menos una modificación del anterior que tendrá que visarse. Porque, aunque mantuviérais las superficies y esos otros parámetros que te comentaba, en el proyecto se especifícan y hacen cálculos sobre las técnicas constructivas, estructuras, etc. Los técnicos que os hagan la dirección de obra deben certificar que todo se hizo conforme al proyecto en un documento que se llama Certificado final de obra. Con él os darán la Cédula de habitabilidad y el resto de papeles de que vuestra casa está legal.
Entiéndeme, en la obra siempre hay cambios que se toleran, que sean más o menos depende de la naturaleza del cambio y de la “flexibilidad” de los técnicos. Pero me parece que los cambios de los que habláis son muy grandes. Por ejemplo, si la casa estaba proyectada con una estructura de hormigón y ahora se quiere hacer de madera y paja, es un cambio bastante importante. Lo mejor es que habléis con los técnicos que os hicieron el rpimer proyecto e, incluso, que consultéis con algún otro para contrastar soluciones y precios.
Gracias a ti y disculpa el despìste.
A la hora de comprar un terreno en el artículo mencionas la necesidad de buscar las condiciones de edificación de cada terreno. Y más adelante mencionas que en las construcciones sobre terreno rústico la normativa es más exigente pero permite legalizar la obra. Pero mi pregunta es, en términos generales ¿cómo saber en qué terreno rústico puedo edificar y en cuál no? Nuestro proyecto es edificar 4 viviendas en una hectárea de terreno rústico para crear nuestra mini-ecoaldea, pero no muy lejos de la ciudad de Valencia. Buscamos terrenos rústicos porque son más económicos y no sabemos cómo diferenciar cuáles serían viables y cuáles no (a nivel legal). Y también tengo entendido que en terrenos rústicos sólo se puede construir el 1% por más que sea en adobe o paja. Por eso pensamos que construir 4 viviendas en una hectárea sería imposible de legalizar. ¿esto es así? ¡Gracias por sistematizar este tipo de información tan útil para los que estamos en nuevas (y a su vez ancestrales) búsquedas!
Hola Ana, gracias por confiar en nosotros y disculpa el retraso, las navidades… Sobre tu pregunta concreta: según cada plan general concreto de cada municipio y según las leyes autonómicas del lugar donde esté situada la parcela, la clasificación de terreno rústico permite una ocupación u otra. Léete este artículo en el que uno de nuestros expertos explica muy claramente lo que hay que tener en cuenta para elegir las parcelas. Depende de todo lo que ahí se explica pero, por ejemplo, la ocupación permitida suele ser de 2% así que en una hectárea (10000m2) podréis ocupar 200m2, que según estén distribuidos podrían alojar 4 viviendas o no. Dependerá también de qué tipo de viviendas sean y cuánta independencia queráis. Otra cosa a tener en cuenta es que seguramente no podréis reparcelar porque en terreno rústico no se permite el desarrollo urbanístico. Pero esto habría que verlo en cada caso concreto y en vuestro ayuntamiento. Si quieres preguntarnos sobre alguna parcela más concreta que encuentres estaremos encantados de ayudarte. Saludos!!